頂讓店面的經驗分享

因為過去幾年協助許多店主做商圈分析、開店諮詢等工作，最常遇到的還有經營一段時間後因為各種原因想要把店面頂讓出去的老闆，通常頂店的原因不外乎生意不佳、身體狀況、家庭因素、搬家等種種因素，有的原因是真有的可能是假，但都不重要，重要的是如何把店面頂讓出去，而且是頂讓給一個真正合適在該店經營生意的老闆。為什麼會想要寫這篇文章，主要是因為最近又遇到一些想要頂店的朋友問我一些問題，打鐵趁熱，趕緊把一些要注意的事項跟大家分享。

首先給大家一個數字，某知名頂讓網站，過去10年的頂讓成交率大約落在8%左右，這個數字也許不是完全精準，但誤差值應在5%以內，當然這個是算自頂讓日起三個月內的時間，而最容易成交的金額大約是50萬上下。由此可知，將一間店面頂讓出去並不是一件容易的事，關鍵在於通常賣方期望金額高於買方期望金額，而且頂店對於正統的房屋仲介利潤有限，因此仲介大多不會太認真協助頂店交易。當然坊間也有許多標榜專職於頂讓的仲介，這部分這篇文不多說，有機會再分享。

對頂讓的賣方而言，我遇到的大多數都高估自己店面可能的成交金額，而且很多高出不少，原因在於大多數的賣方老闆會把從開店第一天起，所有的投入成本都估算進去，覺得裝潢花了300萬，過一兩年應該還值個200萬吧，而且對自己裝潢引以為傲，所以頂讓金一定要超過這個金額，這是最錯誤的觀念，通常在開始頂讓的幾個月後，遲遲無法找到買方時，就會開始降價求售，如果算一下每個月店租的機會成本，實在是不划算！所以在估算頂讓金額時務必要把每月的開銷、租金等評估進去，所謂早買早享受，同樣適用於頂讓上，你越早頂讓出去，可以省去越多開銷，這是一場與時間的戰爭，許多因為開出高於行情價格的優質店面，因為拖太多個月，導致信心低落最後直接請二手設備商把設備帶走，直接關店的不生枚舉。因此對想要把店面頂讓出去的老闆們，請務必考量包含店租、設備折舊、承接方的經營項目、營運開銷、老客戶的繼承性等，再仔細想想最合適的價格，先求頂出先為上上策。

對頂讓的買方而言，要頂店就真的是要有魔鬼藏在細節裡的精神，才能夠頂一家營運後不後悔的好店。大多數在找頂讓店面的買方，通常是鎖定某個區域要做某個明確的營運項目，因此你對這個營運項目有足夠的熟識跟把握是必須的。

第一個一定要注意的就是設定店租的區間，在設定租金的上限後，若鎖定了某個店面，要做的事情是去了解鄰近店面的租金是多少，看看是不是高於商圈行情或是是個划算的租金，在未來經營後也可以減少不少壓力。

第二是店面的使用限制，我經歷過不少店主要把店面頂讓出去的原因在於遇到惡鄰居、管委會刁難、屋主問題、管線限制等，都是可能的。因此在看上某間店面前，務必了解你想做的生意在這個地方是不是被允許的，附近的左鄰右舍是不是友善的，路寬是不是符合標準的，這些都是你在頂讓前必須要調查的，以免裝潢完了，被各種找碴，那你絕對會走上再次頂讓一路。

第三是打聽這間店面的歷史，大家一定會想要怎麼打聽，其實我常做的是跟附近的攤販老闆聊聊，聊聊那間店面過去幾年的經營狀況，換過幾個老闆，店面生意怎麼樣等等，多花點時間跟周遭前輩聊聊，絕對不會吃虧的。

第四是商圈調查，這個我就不多說，之前曾經發過一篇有關『開店選址前必做功課』的文章，可以參考看看。

第五是簽約的租期，這個必須依照你的經營型態和初期投入成本而定，通常建議至少3年以上，以免短租期造成你生意太好，房東溢價等狀況發生，那勢必會讓你很困擾，因此在初期必須規劃好你要頂的這間店過去租約大多怎麼打，你打算準備多少資金在這間店面營運上，預計多久打平等，都會影響你要簽約的租期應該要簽多久。

第六是看不見的地方，例如隔板上的管線、水電瓦斯等，是否年久失修，發現外表漂漂亮亮，以為頂了一間讓自己省下不少錢的店面，結果過沒多久開始修東修西，改東改西，那可是得不償失。

這篇用比較輕鬆跟簡潔的方式，跟大家快速分享頂店比較需要注意的一些環節，預祝大家在找店面可以順利！