開店選址前必做功課 [ LRSP ]

          這篇文章分享開一間店要注意的每個細節，如果你是一位準開店者，一定要認真去思考以下提到的每一個問題，相信對於你未來的經營會有許多幫助。這篇文除了自己的開店經驗外，因過去協助過許多店家進行找店、頂店及店面經營等相關工作，曾經遇過各種不同狀況，唯一的共同點是，事先功課做的越足，開店後成功的機率越高，所以務必在開店前用心去了解跟研究待會提到的每一個細節。

          要先分享一個非常重要的觀念，開店的影響因子有千百種，沒有一定會賺錢的店，當然也沒有一定會賠錢的店，但是憑直覺開店選址是最危險的！台灣人是全世界著名愛開店做生意的，其中有許多老闆喜歡憑著自己的直覺選擇開店位址，因為他可能曾經生活在那個區域，造成潛意識非常熟悉這個區域，讓他始終覺得店開在某條街一定會賺錢，這種狀況很可能最後會不如預期，就是因為事先太有把握，沒認真做功課導致。

          開店的人有一半會找一間出租店面整個重新裝潢，另一半是找一間理想中的頂讓店面，進行改造，藉此加速和降低開店成本，沒有絕對的好或壞，這需要全盤評估，但建議每一位想開店的朋友可以同時考慮，不需要設限。接下來會詳細說明不論是找店或頂店絕對要注意的細節，同時假設為開店者已經鎖定某一個開店位址。 LRSP是我總結大家開店前一定要做的功課，分別是L（Location）地點、R（Rent）租金、S（Status）狀況、P（People）人。

地點選擇（商圈）Location

1. 交通便利性：
          你的店面賣的是什麼產品或服務？來的客人大多是透過什麼交通工具到店裡？經由這個交通工具到你店裡是方便的嗎？店面越靠近交通樞紐人潮越多，生意可能會越好，這是大多數人的直覺，所以大家喜歡往車站附近開店，但相對這種地方通常也是該區域的一級戰區，能不能夠負擔高額的租金壓力、你的產品或服務在這邊有沒有競爭力等，都是要考量的部分。

           像是在台灣騎車非常方便，過去有統計顯示，有一群騎車或開車族群其實喜歡去離捷運站遠一點的餐廳用餐，因為一來價格相對便宜，二來通常用餐空間更寬敞也比較不用排隊排很久（因為搭車族不易抵達）。所以交通的便利性必須綜合考量，比較建議的是除了現況外，還要去了解未來這個區域可能的交通變化，公車站牌會不會遷移？是不是會增加一個公有停車廠在100公尺外？騎樓旁的機車停車格是不是要改成人行道？

          有一個很特別的例子分享一下，在對岸某工業區附近開了一家中式連鎖餐廳，每一位看到開店地點的人，都認為業者是傻了才開在那，既沒人也沒車，附近工業區又荒涼，大多數工人都是住宿舍，附近也沒有什麼大眾運輸，大多數人也沒車。沒想到後來營業狀況超乎預期，原來是因為大家忽略了手機外送服務的威力，該店位處郊區，店租相當便宜，但一公里外的宿舍區附近沒有什麼餐廳，使得許多人透過外送服務點餐，因此有7成的營業額都來自於外送，這也說明交通便利性跟鄰近生活圈的熟悉外，絕對不要忘了還有網路來帶來的影響！

2.鄰近生活圈：
           這個非常重要，你鄰近的生活圈是社區、學區、商業區還是觀光區等，對於你店面長期下來追求的穩定客群會有很重要的影響，例如如果是外帶式咖啡當然是找商業區為主，上班族多的地方。之前曾有一個很有趣的案例，有家位位於板橋較偏僻學區一帶的早餐店，一年多下來生意不是太好，店主選擇頂讓，用非常划算的價格讓一位也想開早餐店的老闆接手了，沒想到接手一年後生意好的不得了，業績整整超出3倍以上。原因其實是因為就在店面移轉的時間點前後，剛好有幾個鄰近社區建案開始開放新住戶遷入，瞬間多了許多平假日固定客源，附近過去除了學區沒有什麼人潮，又沒什麼早餐店，反而使得這家早餐店生意大爆發。

3.人潮動態：
          曾經有一家生意非常好的咖啡店，開在某個捷運站出口處，後來因為道路設計的緣故，捷運出口改變位置，該店瞬間生意掉了三成。原因很簡單，就只是該店從原本走出出口處就可以看到，變更後變為出口後人潮步行方向的反方向，所以很多捷運族走出站口後就見不到。現在已有科技可以做到紀錄人潮走向、時間、密集度等，但傳統連鎖加盟業者在做這方面調查時，就是透過多個計數器去記錄包含女性、男性、機車、汽車、單車等經過人流的數量，依照不同時段去加以記錄並分類。建議開店者至少要觀察一週以上的時間，才能夠真正了解到上班日、假日、上下班時間等的人潮變化。

店面租金 Rent

1.與附近店面比較：
          這個觀念原本以為很多店主都知道，但發現其實很多店主都沒有好好做這項功課。和附近店面租金比較真的非常重要，因為只要你店持續開著，它就會一直影響著營運上的成本結構。不是要你找一間店租相較比附近店面都便宜的店面，而是要透過與附近店租行情比較之後，了解這個店租未來在這個區域是否具備競爭力，也順道提升與房東或頂讓主斡旋店租的基礎。例如你現在籌備開一間壽司店，假設在坪數等條件相似之下，隔壁街的壽司店店租硬是比你的店租少2萬/月，長期下來你們的競爭就會讓你居於下風。大家可能會好奇如何去獲得附近店家的店租資訊，除了實際去該區域跟一些仲介業者、店家、攤販交換資訊外，也可以到各大店面出租、頂讓網站找資料，或是上內政部的租金行情網站搜尋資料（http://pip.moi.gov.tw/V2/A/SCRA0201.aspx）。

2.與過去比較：
          正常來說，租金大多是持續增長，但增長有區分漲幅變化，經由了解過去租金的變化幅度，可以大致了解該店的經營狀況好壞。如果常常換業主的店面，一般來說可能是生意比較不好做，長期下來房東勢必不敢有太大的租金調漲。除此之外，也可以去預估未來房東可能調整的租金幅度，藉此可以仔細思考評估要簽多久的租約對你最有利。

3.租約長短：
          在了解附近店面租金狀況及該店過去的租金變化後，就是決定租約要簽多久的時候。會建議開店者至少都要簽3年以上租約，一來是避免房東未來大幅調漲店租，二來是避免房東不跟你續約，導致初期的投入成本攤提下來，原本會賺錢的可能變成沒賺錢。很多開店抱著姑且一試心態先簽1~2年約，藉此避免做不下去被扣押金的店主，很多時候就是因為這個心態，反而導致在選址時草率決定，換個角度，應該是要做足功課，抱著我一定要開3年以上的正向心態，才能夠開一間房東都驚豔的好店啊！

店面狀況 Status

1.有形資產：
          有形資產我將它簡單定義為所有摸得到看得到的，包含裝潢、管線新舊、機器設備的使用年限等，這些資產是許多想要頂讓店面出去時，最常被拿來加入頂讓金額估算的資產之一，店主會依照開店前購買價格，再換算一些折舊推估出頂讓金。但實際上每一位開店者都要了解，是不是每個設備你都用得到，是不是這裝潢你都不會再做大幅度修改，還有管線、設備的使用狀況，以免原本頂讓是為了快速開店及節省支出，反而花了一大筆錢拆裝，和買了一堆看似二手便宜價但實際用不到的資產。

2.無形資產：
          無形資產一般在來說是包括品牌、商譽、人事、專利、食材秘方等，但在這邊要特別討論的是有關網路的部分。現代人消費越來越愛透過網路搜尋，因此如果你是想要頂下一家店，前一間品牌的評價優劣會讓你影響非常巨大，好的可以延續好印象，壞的可能會讓你剛起步就非常辛苦。可能承接的包涵臉書粉絲團、IG、Google店家資訊等。就算不是頂讓店面，開店者也要非常注意的是透過該地址去搜尋引擎搜尋的結果會不會帶出很多過去營運店家的資料，從中去了解有沒有那些資料是需要更新或是修改的，以免未來客人搞錯營業時間、或是電話不斷接到詢問有關過去店家的狀況。

3.營運狀況：
          雖然我們無法實際獲得之前營運店家真正的營業數字，但是透過實際走訪、附近店家打聽、跟對街攤販聊天等方式，可以大略推估這間店面的營運狀況，包含前面提到的網路評價是最容易取得資訊的來源。要更精準的推估，了解這間店每天的營運狀況，可以透過發票號碼去推算，例如中午12點去消費一次，隔天中午12點再去消費一次，計算中間差了幾號，就可以知道在這24小時內開出多少張發票。『1日營業額 = 開出的發票總數 x 客單價』。再來是分別計算平日假日的營運狀況，大略就可知道這間店一整個月的營業額。如果類似冰店、火鍋店這種會受季節性影響的，可以再去推算年度營業額。

4.附近店家：
          首先定義什麼是附近，附近就是以該店為中心，從地圖上方圓半徑畫一圈的覆蓋範圍。一般來說步行的消費半徑約在500公尺左右，當然這會因所在城市或區域不同，以台北市來說，大致就是500公尺範圍，但在台中市可能半徑要拉到800公尺，因為你的客群是以騎車為主，那半徑當然更大。在設定好你的覆蓋區域後，開始透過Google Map去看看這個區域有哪些和你的店是競爭關係的，記錄起來後，請實際走訪每一間競爭店面，一方面了解這個區域此型態的店面是否飽和，還是可以有群聚效應。只要多觀察這些店家的經營狀態，去預估未來你的經營狀況。如果仔細觀察可以發現，摩斯漢堡初期都開在麥當勞附近，因為他們想抓準一群想吃漢堡薯條，但是又想吃健康一點的客群。像在菲律賓著名的Jollibee炸雞連鎖店也是緊跟麥當勞開店。

人 People

          人是最後要提到也相當重要的部分，更是大家最容易忽略的。如果開店你認為只要自己找的員工、廚師夠好就夠了，那就錯了。太多實際案例因為房東、前店主、大樓管委會、鄰居等『人』的找碴，導致營業起來綁手綁腳，甚至越做越沮喪。因此除了前述所有功課外，最後就是確認包含房東、管委會、鄰居等是否好相處好溝通，鄰居和管委會是否可以接受你準備要開店的營業項目，像是很多大樓或社區就不歡迎會排放油煙的餐飲業者進駐，但有時房東為了快點出租出去，可能不會跟你說那麼清楚，等到裝潢完成正式營業，開始有油煙排放等問題時，管委會刁難，鄰居找碴，就會非常麻煩。所以事先務必多認識多聊聊，確定是沒問題的，那就可以安心簽約準備開店工作了！

          以上提到的開店選址事前功課，希望提供每一位準備開店的老闆在開店前進行每個環節的檢視及參考。有更多實際的經驗談可能無法一一闡述，如果有任何疑問或問題也歡迎留言詢問，我會盡我所能回答，以便讓各位都順利開一間真正能賺錢的好店！

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